Una FIBRA (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces), es una empresa que posee y opera bienes raíces que producen ingresos. Las FIBRAs fueron introducidas con un régimen fiscal específico, permitiendo que propietarios individuales e inversionistas institucionales sean copropietarios de bienes raíces mexicanos a través de la Bolsa Mexicana de Valores.
Las principales características de una FIBRA mexicana incluyen
i. un fideicomiso para invertir en una grupo diversificado de activos inmobiliarios ;
ii. una estructura administrada externamente;
iii. una régimen fiscal “pass-through”; y
iv. un instrumento de pago de dividendos
Al igual que en los REITs en Estados Unidos, las FIBRAs se gravan al nivel del inversionista (no a nivel corporativo), donde los fondos de pensiones nacionales e internacionales no están sujetos a retención en los dividendos recibidos. Las FIBRAs deben distribuir al menos el 95 % del ingreso neto sujeto a contribución como dividendos y el 70 % de sus ingresos debe provenir de la renta de activos inmobiliarios. A través de la estructura de arrendamiento, las FIBRAs reciben un flujo constante de ingresos, mientras que la valuación a precios de mercado de los contratos de arrendamiento permite la exposición al ciclo económicoEn la valuación de FIBRAs, se utilizan diversas métricas, incluyendo el precio de financiar las operaciones (fund from operations o FFO), análisis de rendimiento relativo (comparando los rendimientos de activos con diferente clases) y las tasas de capitalización implícita (cap rate).
Las FIBRAs están listadas en la BMV, lo que quiere decir que sus participaciones (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios o “CBFIs”) se compran y venden en el mercado público bursátil, atrayendo inversión doméstica y extranjera al sector inmobiliario. La venta de CBFIs no genera el pago de impuestos por ganancias de capital para personas físicas, Afores y extranjeros.
Fuente: Bloomberg
